2009/07/29

[轉載]RD是啥你災嗎?


以下為轉貼,非本人代表之立場,可以給那些搞不懂RD為什麼會忙得跟狗一樣的朋友們。
何謂RD?Research and Development Engineer。
我會寫這篇文章的主要原因有三: 


  • 第一、個人從事RD工作及Support支援RD工作已有十年,此期間接觸到的RD多達三千人,想透過文章表達我的心得與大家分享。
  • 第二、雜誌、網站討論區極少人發表類似文章,尤其是Touch到RD內心的世界更是少有,一般人都認為RD只喜歡硬梆梆的技術文章,不了解「自我」的大有人在。
  • 第三、希望RD的高層主管、Vendor廠商、其它部門同仁能了解RD的思考邏輯及想法,在溝通上更順暢,減少不必要的衝突。

一、RD的分類:一般我去拜訪客戶,會遇到二種RD,一是會追著你發問的RD,一是都沒有問題的RD。就我觀察,常問問題的人均是Key Man,是公司重要的人物,會問問題代表著學習心強、表達能力良好,我也可以籍由RD的問題來判斷RD的程度,調整談話內容。


二、RD在公司的地位:RD部門在公司是重要的單位,但不代表有地位,只要企劃、業務或者是老闆有了想法,不管有理無理,RD就要想辦法把他們的想法具體的實現出來。採購,倉管,工程每天追著RD要求配合,生產線的媽媽,大姐們更是得罪不得,她們會為了一顆電容擺放位置不好焊,來跟你吵半天,更別提客服部門的抱怨。

 

三、RD的壓力:RD最大的壓力來自Schedule。在日本Notebook研發要半年,在台灣三個月就可看到Sample,以DRAM Module來說在台灣只要7個工作天就可全部完成。事實上RD花在設計的時間較少,大多數的時間都在Debug,問題是Schedule無法控制,故壓力頗大。


四、RD的研發產品過程中學習及問題解決的方式:Vendor廠商提供的Data Book頗厚,看也看不完,新科技又不斷出新,學也學不完,新技術又創造了新問題,依我觀察有能力的RD常使用的方式如下。

  1. 有系統的解決問題:依據標準化作業程序或依規定依規格來思考可解決百分之八十的問題。
  2. 以新方法解決問題,會實驗各種可能性:失敗100次也沒關係,只要有一次成功即可。新技術又創造了新問題,聰明的RD了解過去的經驗有時反而成為包袱。
  3. 向過去的經驗學習:較有規模的公司均有建立問題資料庫(Database & Bug List)。
  4. 向外界的經驗學習:RD會向Vendor廠商的FAE學習,FAE也會向RD學習,諸如此類,教學相長。
  5. 向團隊的經驗學習:RD會用最快速的方式傳輸知識。RD團隊經常把技術分類成各別項目,每一個人分到一個項目做資料收集及研究,然後與團隊分享。

五、RD的衣著:RD的衣著以輕鬆為原則,沒有人穿西裝打領帶。有很多公司的RD是晚上才正式的工作,白天有太多事件會干擾無法專心,晚上輕鬆的工作心情也比較有工作效率,因長時間的工作,故須輕鬆的衣著,配合RD一起參與工作的人盡可能不要西裝筆挺,比較沒有隔閡。


六、RD的談話特質

  1. 言語上有稜有角有數據,喜歡一針見血,直接肯定的回答。
  2. 有稜有角的相反是圓滑,RD不會圓滑,不會講話,因為平常他們只要跟產品,電腦講話即可,平時不多言,除非跟他們討論技術問題。
  3. 喜歡聽直接,簡潔,一針見血,可以一頭打醒的答案,不喜歡別人跟他們囉嗦。
  4. 比較有自尊心,較無法接受失敗和挫折。RD常與其他部門起衝突,但請了解RD本身的等質,請預留台階給他們下,不要把話講死。
 

七、RD的團隊

  1. RD們均了解要完成一項產品光靠一個RD是不夠的。
  2. RD團隊經常發生集體跳槽的事件,主要的原因如下有稜有角的個性,易與其他部門或主管起衝突。RD是公司最重要的團隊,所有的公司皆重視RD,也只有RD才有可能高薪集體挖角,要找到一個肯照顧,有能力的RD主管不容易,工程師們會跟著他們的主管同甘共苦。
 

八、RD的理性與感性

  1. 理性:不合理的事情RD們也會想辦法找出一個合理的解釋。
  2. 感性:RD工作常陷入低潮,RD的工作十分容易出包,RD最需要協助的時候別忘了拉他一把,只要你曾幫助過他,他會感謝你一輩子。
 

九、RD天生的好奇心:RD會問東問西,有很多奇怪的問題,身為一個主管最幸運的就是底下有這一類型的RD,身為一個主管或資深RD務必對於想學有心學習的人才給予教育訓練,對於來問問題的人必須親切且不厭其煩的指導(不要嫌人程度不好之類的),沒有學習意願的RD也不用教了,不用浪費自己的時間,沒有學習環境的公司,基層RD離職率很高。


十、RD的事物觀:RD與Sales最大的不同就是事物觀,RD的悲觀是工作必須的,RD認為沒驗證過的事物都有問題,必須反覆測試,Sales是樂觀看事物,產品永遠有機會賣出去。

 

十一、RD工作環境的凌亂:就算是今天整理好明天也一樣亂,環境整齊反而做不出好東西,雖然環境亂,可是RD在電腦檔案管理上是最整齊的,電腦檔案常弄丟的反而是管理部門,一般的公司要求RD保持桌面整潔幾乎做不到,能做到每月大掃除一次就不錯了。

 

十二、RD最常說的三句話

  1. 我很忙(沒時間)。
  2. 不想改(現在用得好好的)。
  3. 資料留下來就好(有問題會找你)。

其實無法取得RD好印象的人會常聽到這些話門,了解RD的語言、問題、想法、思考邏輯的人才會有機會談下去門,與RD談話本身要有程度,必須有知識或技術可提供RD學習門,「成功的人找方法,失敗的人找理由」。


十三、RD的最愛

  1. 資訊交易:RD的資訊其實十分封閉,如果你有好的訊息或技術他們很願意聽,如果有技術問題請教,他們也很樂意指導。
  2. Know How:「規格」「標準」資料容易取得,也容易陷入迷思,有Know-How,有實作經驗的人非常受RD歡迎。
  3. 「問題已幫你解決」:這句話是RD的最愛,無法幫助RD的Sales或協力廠商會被RD列為拒絕往來戶,RD最高興有人幫他們解決問題。

 

  研發工程師是多數理工科系畢業生嚮往的工作,但我發現五年來我RD的六本名片簿已有四本因人員離職可以丟了,RD真的不是一般人可勝任的,RD在工作崗位上快快樂樂的地工作已是夢想,希望各位能和RD在「面對面溝通」上花點時間,也希望RD在「管理」這門課上花點時間學習,一般RD是不善交際的,也不要強人所難。RD在理念,興趣把所有精力投入之餘,也應多涉取外界的事物。在日本可以做一輩子的工程師,鑽研技術,在美國也有首席工程師,但RD在台灣三年就會變成主管。每個地區文化上的不同,必須了解自己的優勢,才會在自己的專業領域上佔有一席之地。





[轉載]給年輕工程師們的幾大忠告

給年輕工程師們的幾大忠告

出處: 中國大陸


  諸位,咱當電子工程師也是十餘年了,不算有出息,環顧四周,也沒有看見幾個有出息的!回顧工程師生涯,感慨萬千,願意講幾句掏心窩子的話,也算給咱們師弟師妹們提個醒,希望他們比咱們強!



  1. 好好規劃自己的路,不要跟著感覺走!根據個人的理想決策安排,絕大部分人並不指望成為什麼院士或教授,而是希望活得滋潤一些,爽一些。那麼,就需要慎重安排 自己的軌跡。從哪個行業入手,逐漸對該行業深入瞭解,不要頻繁跳槽,特別是不要為了一點工資而轉移陣地,從長遠看,這點錢根本不算什麼,當你對一個行業有 那麼幾年的體會,以後錢根本不是問題。頻繁地動盪不是上策,最後你對哪個行業都沒有摸透,永遠是新手!
  2. 可以做技術,切不可沉湎於技術。千萬不可一門心思鑽研技術!給自己很大壓力,如果你的心思全部放在這上面,那麼註定你將成為孔乙己一類的人物!適可而止為之,因為技術只不過是你今後前途的支柱之一,而且還不是最大的支柱,除非你只願意到老還是個工程師!

  3. 不要去做技術高手,只去做綜合素質高手!在企業裏混,我們時常瞧不起某人,說他"什麼都不懂,憑啥拿那麼多錢,憑啥升官!"這是普遍的典型的工程師的迂腐之言。8051很 牛嗎?人家能上去必然有他的本事,而且是你沒有的本事。你想想,老闆搞經營那麼多年,難道見識不如你這個新兵?人家或許善於管理,善於領會老闆意圖,善於 部門協調等等。因此務必培養自己多方面的能力,包括管理,親和力,察言觀色能力,攻關能力等,要成為綜合素質的高手,則前途無量,否則只能躲在角落看示波 器!技術以外的技能才是更重要的本事!!從古到今,美國日本,一律如此!

  4. 多交社會三教九流的朋友!不要只和工程師交往,認為有共同語言,其實更重要的是和其他類人物交往,如果你希望有朝一日當老闆或高層管理,那麼你整日面對的就 是這些人。瞭解他們的經歷,思維習慣,愛好,學習他們處理問題的模式,瞭解社會各個角落的現象和問題,這是以後發展的巨大的本錢,沒有這些以後就會笨手笨 腳,跌跌撞撞,遇到重重困難,交不少學費,成功的概率大大降低!

  5. 知識涉獵不一定專,但一定要廣!多看看其他方面的書,金融,財會,進出口,稅務,法律等等,為以後做一些積累,以後的用處會更大!會少交許多學費!!
  6. 抓住時機向技術管理或市場銷售方面的轉變!要想有前途就不能一直搞開發,適當時候要轉變為管理或銷售,前途會更大,以前搞技術也沒有白搞,以後還用得著。搞 管理可以培養自己的領導能力,搞銷售可以培養自己的市場概念和思維,同時為自己以後發展積累龐大的人脈!應該說這才是前途的真正支柱!!!

  7. 逐漸克服自己的心裏弱點和性格缺陷!多疑,敏感,天真(貶義,並不可愛),猶豫不決,膽怯,多慮,臉皮太薄,心不夠黑,教條式思維。。。這些工程師普遍存在 的性格弱點必須改變!很難嗎?只在床上想一想當然不可能,去幫朋友守一個月地攤,包准有效果,去實踐,而不要只想!不克服這些缺點,一切不可能,甚至連項 目經理都當不好--儘管你可能技術不錯!

  8. 工作的同時要為以後做準備!建立自己的工作環境!及早為自己配置一個工作環境,裝備電腦,示波器(可以買個二手的),模擬器,編程器等,業餘可以接點活,一 方面接觸市場,培養市場感覺,同時也積累資金,更重要的是準備自己的產品,咱搞技術的沒有錢,只有技術,技術的代表不是學歷和證書,而是產品,拿出像樣的 產品,就可技術轉讓或與人合作搞企業!先把東西準備好,等待機會,否則,有了機會也抓不住!

  9. 要學會善於推銷自己!不僅要能幹,還要能說,能寫,善於利用一切機會推銷自己,樹立自己的品牌形象,很必要!要創造條件讓別人瞭解自己,不然老闆怎麼知道你 能幹?外面的投資人怎麼相信你?提早把自己推銷出去,機會自然會來找你!搞個個人主頁是個好注意!!特別是培養自己在行業的名氣,有了名氣,高薪機會自不 在話下,更重要的是有合作的機會... 

  10. 該出手時便出手!永遠不可能有100%把握!!!條件差不多就要大膽去幹,去闖出自己的事業,不要猶豫,不要彷徨,幹了不一定成功,但至少為下一次衝擊積累了經驗,不幹永遠沒出息,而且要幹成必然要經歷失敗。不經歷風雨,怎麼見彩虹,沒有人能隨隨便便成功!


給年輕工程師十大忠告---後話

  筆者去年寫過一篇〈給年輕工程師十大忠告〉的文章,先後發表在21IC、老古論壇和網易等處。本是隨意感觸之筆,不料卻引起轟動,議論紛紛,迄今已經在2600多個站點轉載,流覽者不下百萬之眾。其中轉載者竟然寫出"一個美國老工程師的心裏話--給年輕工程師的十大忠告"云 云,讓人覺得很有意思,咱這土包子不曾去過美利堅合眾國,很崇敬人家的先進技術,只是對那些去國外洗過幾年盤子,伺候洋人,回來卻在鄉親們面前擺譜充大爺 的人從來都是嗤之以鼻(狐假洋威)!也仔細流覽過很多讀者回饋的意見和看法,大多數表示贊同,也有一些人表示了不同意見。這裏針對大家的一些看法,作出一 些回應,表示對大家的謝意(鞠躬!)。

  筆者技術出身,技術上沒啥造就,也正應了一些讀者說的,三十好幾歲還沒啥成績就該考慮考慮了。十餘年的工程師生涯,先後一起喝酒、共事的工程師不下千人,高 手也遇到不少,對他們的所思所想瞭解比較深刻,再加上自己漂泊打工的漫長坎坷經歷,感觸頗多,方成彼文,希望能對咱師弟師妹有所幫助。


  我在前文中說得很明白,絕大多數人並不指望 成為 教授、院士!實際上也不可能!大多數工程師在企業工作,完全是商業運營,誰捨得花大把銀子給你裝備先進測試設備,送你參加各種學術會議,為你準備齊全的國 內外專業期刊雜誌,有耐心等你一兩年出成果?筆者曾經被迫只用一台指針式三用表做尋呼台的編碼器,累得吐血,你想能保證技術指標嗎?你再看看國外大公司工 程師的工作環境,你就知道自己有沒有希望!當然你很努力,難道別人就不努力啦?


  在科研院所特別是軍工單位當然條件好很多,國家也捨得花錢。本人畢業初期曾經在某大型軍工研究所工作,當時就有500MHZ的四通道數字示波器,還帶微型印表機,可出來之後在臺灣人、香港人那裏都再也沒有碰見,更別說從玉米地走出來的私營土老闆了。可惜目前的管理體制太差,嚴重制約技術進步,任人唯親,裙帶關係,人浮於事,條條框框......有 點新思維的人不是被打擊就是被晾起來,有點本事的都跑了,相信很多人對此有體會,我也遇到很多從這些地方出來的工程師,我的一位師兄在內地某軍工研究所工 作,苦熬十幾年,參加過多項部級大項目的開發,單片機開發頗有一些名氣,最近來信說要下海來深圳打工,單位一房改,多年的積蓄翻了個底朝天,女兒的學費沒 著落,心寒了,走了!


  當然,如果你以搞技術為樂趣,而不在意其他,那另當別論!總之,對大多數人而言,正確的心態是把技術看成養家糊口的飯碗,我經常給我這裏的工程師講:不要以 為我們比門口釘鞋的張大爺高尚,本質上是一樣的,都是靠手藝吃飯而已!實際上他的綜合素質並不比我們低,而且在很多方面要向他學習(工程師的性格缺陷在前文已經敍述)。


  再者,大家不是廟裏的和尚,女朋友,家庭,小孩,孝敬父母.....這些都是你需要考慮的,否則,萬分之一,你幸運地成了專家,卻眾叛親離值得嗎?我這裏有幾個工程師(有一位還曾是大學講師,堪稱軟體高手)女朋友、老婆跟人跑了,傷心欲絕,為啥,都是銀子惹得禍。


  有人說,社會總得有工程師吧,不然......沒 錯!多數工程師最終還是工程師,即使他不願意,沒辦法,總不能跟自己的肚子過不去吧!幹這個總算有小小體面,總算能裹腹,又不是所有的人都能發達!收起自 己的理想,把自己算進門口賣荔枝的小姑娘一夥人,老老實實,過過日子,也不失為一種活法。別老有想頭,自尊。老闆可以道貌岸然地請你吃飯卡拉OK,奉承你幾句,別飄飄然,骨子裏就是把你和她們看成一類人,鄙視得很呢!筆者混到研發經理,總工的位置上都身同感受,更何況咱們這些還在埋頭焊電路板的師弟師妹。


  既然大多數人還是得搞技術,說這麼多有什麼用?其實道理大家都明白,但筆者有兩點用意:一是師弟師妹們剛踏入行業,可塑性很強,或許能對他們有一些啟發,能 少走一些彎路,就很開心了。二是筆者的一些感觸,不吐不快。老工程師中毒比較深,需要下重藥才行。我正考慮給自己來一劑哩!


  最後,為了避免人家把我這土生土長的純種大陸工程師再搞成洋鬼子或假洋鬼子,讓人心裏不爽


---------------以下為轉貼,非本人代表之立場------------


  心得:待補



2009/07/17

[剪報]一句我愛你…價值873萬

一句我愛你…價值873萬

自由時報╱自由時報 2009-07-14 06:00

〔編譯魏國金/綜合報導〕生命中許多時刻是無價的,不過一本名為「你真的很富有,只是你還不知道」的新書,試圖將那些無價時刻貨幣化,結果聽到「我愛你」的價值高達16萬3424英鎊(約台幣873萬元),排名僅次於擁有健康。

英國每日電訊報13日報導,該書作者史蒂芬.亨利與大衛.艾伯特斯委託市調研究公司Brainjuicer詢問並分析逾1000名英國人,什麼讓他們感到幸福。受訪者將50件生活經驗與中樂透的快樂作比較,給出評分,然後再利用評分系統,計算那些讓人幸福的生命點滴的金錢價值。

結果出爐,健康是人們最珍視的資產,其價值達18萬多英鎊(台幣約960萬元),排名第2的是有人訴說「我愛你」,緊隨在後的是穩定的感情,其價值達15萬4849英鎊(台幣約827萬元)。

其他排名前10名的生命中最美好經驗是︰在和平安全的國家生活、有兒女、與家人相處、笑、做愛、度假、品味寧靜。

此外,閱讀的價值達287萬台幣,看電影則降至116萬元,工作樂趣約為200萬元,較遜於對週末期待的價值(台幣266萬餘元),休一天假價約為291萬元。

預期清晨起來有美好一天的價值為94萬餘元,但晚上回家讓人較感愉快,其價值達242萬餘元。吃巧克力的快樂高於煮飯,前者為218萬餘元,後者為171萬元。有寵物相伴為420台幣,而擁有小寶寶高達660萬元。

撰寫該書的前廣告公司執行長亨利與艾伯特斯,旨在呈現有一些事的價值更甚金錢。亨利說︰「這本書是關於一個有別於純粹金融體系的新價值系統,部分因為信貸緊縮的結果,人們探索不同的生活方式,尋找一個可取代金錢的價值普遍準則。

[剪報]16本好書帶你邁向財富之路

《Money錢》2009年7月號 ● 整理:施禔盈、劉育菁

財富人人愛,但偏偏總是愛不到,變有錢真的這麼難嗎?從有錢人的故事可以歸納出一個共通點:閱讀、不斷閱讀。他們從書中找到有錢的秘密,難怪古人說:書中自有黃金屋。現在,就跟著我們一起在書堆中練財富功吧!

理財知識類
享受財富自由 先認識金融市場真相

01 散戶流浪記
初階  作者:John Rothchild
    出版:早安財經
這本書是一趟在金融市場「旅遊」的紀錄。作者打著「一個門外漢的理財學習之旅」的旗幟,帶著1萬6500美元進行一趟金融市場之旅,也就是真刀實槍的進場投資。本書在提醒「江湖險惡」,因此想要闖蕩者得先練好功夫才上路。

02 起步晚 照樣致富
初階  作者:大衛.巴哈
    出版:先覺
一般人在理財上的困境是,儲蓄太少、負債太多,但這樣就永遠無法致富嗎?本書提供起步晚的人仍然有機會致富的方法,例如利用「雙份拿鐵因子」來儲蓄,甚至從小額開始透過房地產致富,只要有確實可行的計畫,小錢也有驚人的力量。


03 富足人生
初階  作者:Joe Dominguez、Vicki Robin
    出版:新自然主義
你要的人生是什麼?你工作只是為了錢?你是否為了財富而犧牲家庭?很多家庭及個人都被金錢追著跑,想擺脫困境,得從「財務獨立」模式來思考。本書提供9個行動步驟,讓你不必等到傳統退休年齡,就能提早達到財務自由境界。

04 投資顧問怕你發現的真相
中階  作者:Michael Edesess
    出版:美商麥格羅.希爾
用簡單例證說明,投資專家會用許多漫天謊言「自肥」,向投資人收取高額費用,而投資大眾沈溺於專家編造的謊言卻不自知。作者點出投資顧問的共犯結構,並建議要創造穩定的財富成長,投資組合要配置部分低成本的被動投資商品。

股票投資類
尋找致富之道 練好「投資功」

05 股市之神是川銀藏
初階  作者:是川銀藏
    出版:時報
從30歲的70日元開始投資,到成為叱吒風雲的日本股神,是川銀藏僅小學畢業,卻憑著在股市的驚人業績設立「是川經濟研究所」,登上大學教壇。他以「只吃八分飽」、「烏龜三原則」與「股票投資五原則」的簡單哲學屢創股市奇蹟。

06 漫步華爾街
初階  作者:Burton G. Malkiel
    出版:天下文化
從1973年發行至今,《經濟學人》曾以「當之無愧的長青暢銷書」形容。作者打破唯有專家才能勝過大盤的迷思,引領新手進入投資世界,本書兼具教科書及投資指引的味道,讀者可從不同投資工具找尋機會,並學習從宏觀角度來看全世界。

07 巴菲特選股神功
中階  作者:洪瑞泰
    出版:原富傳媒
第一本用武俠漫畫體詮釋投資理論的書籍,藉由漫畫生動活潑的敘述,讓讀者可以很快抓住投資致富的精髓。不僅適合對股市投資有興趣的新鮮人建立正確觀念,也適合已在股海翻騰數年、卻仍然賠多賺少的資深投資人,咀嚼出巴菲特的長期制勝之道。

08 散戶投資正典
中階  作者:Jeremy J. Siegel
    出版: 美商麥格羅.希爾
作者有「股壇教父」的美名,本書是其最經典的權威作品,可幫助投資人建立對各市場的基本認知。書中運用股票、債券、黃金及物價指數實證,過去200年來,長期持有股票的報酬率,可打敗通膨、黃金及債券,但風險比定期存款還低。

總經 / 金融類
掌握未來機會 總經帶你看趨勢

09 金融大未來
初階  作者:Adjiedj Bakas
    出版:三采
作者是歐洲著名的未來趨勢專家,他認為金融市場經歷過大破壞後,各國財政部門、銀行、保險業及社會福利機關將出現結構性變革,世界金融藍圖不再壁壘分明,國界、種族等對金融的影響都將逐漸變小,本書有助於更宏觀的認識全球金融市場的演變。

10 我們的新世界
中階  作者:葛林斯潘
    出版:大塊文化
作者是任期最久的美國聯準會主席。本書著重總體經濟,但是葛老的文筆幽默、以及不時穿插故事,不像一般艱澀難懂的經濟書。前半部有如作者傳記、學習記錄,後半部則像一位經濟大師試圖用客觀角度分析未來30年全球經濟的發展,是一本可以逐年翻閱、印證理論的好書。

11 空手的勇氣
中階  作者:黃國華
    出版:原富傳媒
作者根據歷史實證得出,總體經濟指標在台股的實用性高,且不易受人為或政府所左右與扭曲,客觀又具前瞻性。本書教導讀者如何運用隨手可得的總體經濟數據,在茫茫市場中找到「舒服的買點」。

12 貨幣戰爭
高階  作者:宋鴻兵
    出版:遠流
以古老的國際金融家族掌控世界的陰謀論為主軸,雖然引起爭議,但是全書點出「誰掌握了貨幣,誰就能主宰這個世界」,卻也是不爭的事實。本書描述金融歷史生動精彩,可以幫助讀者深入認識貨幣的本質,另外增補篇對次貸風暴的來龍去脈也有簡單明瞭的論述。

市場心理類
抓住投資心理 才能戰勝市場

13 不理性也能賺錢
初階  作者:Terry Burnham
    出版:臉譜
投資人為什麼會追高、殺低?作者是有生物學背景的哈佛大學經濟學教授,他認為金融市場的賺錢秘訣是「反向投資」,但多數人都做不到!原因就出在人類腦中感情用事的「蜥蜴腦」在作怪,書中有許多鮮活的案例,讀起來並不會生澀難懂。

14 股票作手回憶錄
中階  作者:Edwin Lefevre
    出版:寰宇
描述有史以來最出色投機家之一、也是債券天王葛洛斯的偶像:傑西.李佛摩(Jesse Livermore)精彩的股市操作生涯,與大起大落的人生。本書深入觀察每一位投資人都擁有的動機、態度和感覺,是有史以來探討市場操作最引人入勝和歷久不衰的書籍。

15 股價為什麼上漲
中階  作者:Leon Levy、Eugene Linden
    出版:早安財經
Leon Levy為名列富比士雜誌全美400富豪的華爾街傳奇投資大師,他在這本著作中提出的見解與投資操作指南,深深影響了美國投資界。他告訴我們:為什麼市場經常使我們不知所措?為什麼那些理應對它有所理解的人,卻往往淪為市場犧牲品?

16 一個投機者的告白
高階  作者:安德烈.科斯托蘭尼
    出版:商智
作者有德國巴菲特和證券界教父之稱。本書是他生前的最後一本著作,除了有他對各個投資、投機市場的透徹剖析,還有他一生經典的投資案例。內容網羅科斯托蘭尼的投資教戰守則,以幽默風趣的方式提出他對投資的逆向思考。

[剪報]辦房貸你該知道的10件事

《Money錢》2009年7月號

購屋,可說是人生中最重要的理財行為, 只要時機、地點、物件都「買對」,就能藉著房價的大幅增值,「減少奮鬥10年」。但是,購屋也需要承擔一生最沈重的負債壓力,懂得「眉角」,才能比別人省息數十萬、甚至上百萬元。

自從93年間,中信銀首推「指數型房貸」以來,根據央行的統計,目前國內半數以上都是屬於指數型房貸,這種房貸的利率架構是「指標利率」+「加碼利率」,因此指數型房貸戶,除了要看指標利率,也要會看加碼利率。

每月須攤還的房貸本利和,是由本金、利率、期數3項條件計算得出,一般房貸戶多把焦點放在利率高低,其實,本金與期數對於利息總額的負擔影響更大,想要輕鬆當屋主、拒當「屋奴」,就要先搞懂辦房貸需注意的10件事。


1 指標利率採季調或月調 換約只能1次 需審慎評估

去 年金融海嘯期間,央行果斷的採取寬鬆貨幣政策,一路下調貼放利率,短短半年、降息7次,為了讓房貸戶儘早享受降息利益,以免經濟衰退更惡化,央行還敦促銀 行主動提醒房貸戶換約,也就是指標利率(亦即「定儲指數利率」)可由原先每季(或每半年)調整改為每月調整,特定期限內換約還免手續費。

這是央行的一番美意,但是市場利率原本就有起有伏,降息循環時、月調可以盡快享受降息;但當升息循環啟動時,月調也會最快被升息,且換約僅限辦理一次,因此換約前要謹慎評估。

2 不要只看前2段加碼利率 重點是第3段的加碼利率

指數型房貸競爭激烈,銀行大多是設計成3段式:第1段加碼利率最低、第2段次低、第3段則回復正常,加碼利率最高,這就是所謂的「前低後高型」。銀行通常用第1段的超低加碼利率吸引客戶上門,以往第1 段期間是指第1~6 個月,現在更縮短到只有前3個月。

但是絕大多數房貸戶不可能在3~6個月內還完全部房貸,因此第3段開始的加碼利率才是重點。特別是在降息循環期間,由於指標利率不斷下降,銀行就只好上調加碼利率,新貸戶特別要比較與爭取的是第3段的加碼利率水準。

3 加碼利率普遍上調 不要放棄重新議價的權利

目前是史上利率低檔,銀行存放利差微薄,房貸業務的利潤愈來愈低,由於指標利率跟著定儲指數一路下降,銀行只好上調加碼利率,目前指數型房貸的新貸戶,加碼利率都會比前幾年高出一截。

由於房貸契約是兩造雙方合意簽訂,信用條件與地段條件兼具的房貸戶,其實是有重新議價加碼利率的權利,可以等過一段時間,升息循環再起,存放利差改善,要求銀行重新議價加碼利率。銀行如果同意,會收取一筆「更約手續費用」,通常是1000~3000 元、或是貸款額度的千分之一,若跟每年可以省下的利息相較,仍然划算。

4 省息優惠方案 利率可能高人一截

各 家銀行資金成本不同,外商銀行的資金成本會比本國銀行高,小型銀行的資金成本也會比大型銀行高,資金成本愈高,當然房貸利率報價也就較高。這種銀行會更積 極的推出各種所謂的優惠省息方案,譬如雙周還款、每月固定多還部分本金,宣稱可讓房貸戶降低利息總額、或是次月享受利息減碼優惠,但房貸戶要注意的是,這 些「優惠方案」的利率水準是否有略高於市場行情。

5 借款期拉長、每月壓力低 但利息總額也會大增

目前各家銀行房貸期間最長主要是20年期,但是已有銀行主動推出最長可到30年期,有的銀行也有開放讓房貸戶主動申請延長到30 年期,年期愈長、每月本息攤還壓力確實可以減輕,但是利息總額也會暴增。

以700 萬元房貸、3%利率為例,20年期, 每月本息均攤為38,822元, 利息總額約為231萬元;30年期, 每月本息均攤為29,512元, 利息總額約為362萬元,比20年期的利息總額足足多繳了131萬元。

6 本金平均攤還法 比本息平均攤還法更省息

「本 息平均攤還法」(又稱年金法),每月還款金額相同,有利於預算安排。但是「本金平均攤還法」會比最多房貸戶選用的年金法更省息,同樣是700萬元房貸、 20年期、利率3%,前者會比後者省下約21萬元利息總額。如果申貸時已經選擇年金法,又不想再變更契約的話,房貸戶可以採取「手動式」的本金平均攤還 法,也就是每個月、或是隔一段時間就提前還一部分本金,也能發揮省息效果。

7 每月部分提前還款 小心銀行提高還款難度

多數房貸戶是一段時間、存一筆錢後,再拿去銀行提前部分還款,其實若能每個月提前多還掉一點本金,本金減少速度愈快,省息效果愈大。

房 貸戶省息愈多、相對的銀行賺頭就愈少,有的銀行不免會想提高客戶頻繁還款的不便性,譬如房子坐落在台北市中山區,核貸分行則是在中正區;或是要求提前償還 本金的客戶,除了要匯到平常每月扣款帳戶外的專戶外,而且系統設計只能接受用臨櫃匯款方式,無法用較方便的語音約定轉帳方式,對想要每月部分清償本金的客 戶而言,必須額外增加時間成本。

8 注意房貸有無「綁約期」 提前清償是否會有違約金

不少銀行提供優惠利率,但是也會用綁約期限制,綁約期通常至少3年,有的銀行是綁約期內即使提前全部清償,只要不塗銷抵押權,也就是不打算轉賣,就不算違約,因為借款人仍然是銀行客戶,仍有其他業務往來的機會,譬如日後可能需調度資金而增貸等。

但有的是在期限內提前清償,就算違約,要罰違約金。違約金有的是1個月的本利和,有的是提前清償本金的1%,假設提前清償600萬元,違約金為6萬元,代價並不輕,因此在比較優惠利率的同時,也要注意綁約期的限制內容。

9 不要只看優惠利率 小心手續費名目變多

低利年代,房貸業務的利潤愈來愈微薄,銀行開始在房貸費上動腦筋。除了要繳給地政機關與代書的費用外,銀行還會收取「開辦費」、「帳務管理費」、「鑑價費」。

開辦費從1000~5000 元, 差異很大;特別是指數型房貸戶,銀行還會收取帳務管理費,也要3000~5000元;鑑價費行情約在5000 元,因此當銀行用優惠利率做誘因時,應該進一步詢問相關手續費項目與金額後再決定。

10 一般保人與連帶保人 法律責任大不同

銀行若已取得自宅房貸的足額擔保時,不得再要求借款人提供「連帶保證人」。但是部分銀行的房貸合約書上,仍可看到合約書中用「保證人約款(包括連帶保證人與一般保證人)」的條文,將兩者須擔保的責任「攪」在一起。

連帶保證人最不利,因為當借款人不償債時,一經銀行通知,連帶保證人必須代償原先保證的金額、利息、延遲利息、違約金、損害賠償金、各項費用等,等於放棄先訴抗辯權;一般保證人則是須先經法院拍賣程序,銀行只能針對不足餘額向一般保人提出代償。

[剪報]龜毛交屋術 教你緊盯102個細節

《Smart智富》6月號 第130期【文/劉萍】

內政部建築研究所的「台灣住宅需求動向調查」顯示,每年約有近20萬人,是首次購屋。正因有這麼多人第1次買屋,對交易流程完全陌生,辦理交屋更是完全沒有經驗,所以只要其中一個環節疏忽、出問題,可能就是數十萬元至數百萬元的損失。

窗簾鉤會掉、踢腳板擋住門 沒檢查就不會知道

根據行政院消費者保護委員會統計,過去8年,購屋糾紛一直是糾紛排行榜第1名,2008年更多達3,030件,其中與交屋有關的問題最多,如坪數不符、產權不清、稅費分擔爭議等。在今年交屋高峰期之下,類似糾紛恐怕會更多。

藝人傅天穎,投資房地產逾15年,買過的房子,從預售、新屋、中古到透天別墅都有,與建商、房仲和設計師都交手過,經手的房子不下20間,累積獲利超過1,200萬元,是演藝圈內公認的房地產達人。

2008年,她住進台北縣永和市的新家,光是看屋就不下30次。而一談到交屋,她眉頭一皺的說:「交屋比看屋要更詳細,不然就要花很大筆的錢修補,傷錢又傷心,會很虧。」原來,傅天穎最近就遇到了交屋糾紛,讓她頗為不愉快。


最近,她投資的一間房子裝潢完工,但在交屋時逐一項目檢查,卻發現掛窗簾的鉤子會掉、大門因踢腳板做得太突出而無法全開,當場她就請設計師要再做修改,同時也扣住部分尾款不付。

可是,設計師卻遲未修改,並且避不見面。房子一天沒弄好,就少一天租金收益,傅天穎再次確認合約上都有載明這些注意事項後,寄出存證信函給設計師,案子送到調解委員會進行協調。

協調過程中,設計師指稱,所有裝潢都是依傅天穎要求做的,將問題推給她。「可是,我們要做的項目,甚至用料、用量、牌子、尺寸,幾乎都有簽注意事項和備註,若過程中有狀況,他應就設計專業再跟我討論,而不是硬做完,要我埋單!」傅天穎語氣堅硬的說。

事前把細節寫入合約 交屋時逐條檢視

正因為傅天穎有在合約做詳盡的記錄,協調結果,傅天穎可以獲得賠償金。但她並不愛金額的賠償,「因為拿錢不一定夠我重修,所以我要求設計師負責限期修好。」傅天穎說。

善用合約保障自己的傅天穎,這次還是會在合約上記載交屋日期、工作日是幾天、緩衝期是多久,全都要寫得很清楚,完工了,她才會簽交屋單點收。

外 表看來大剌剌的傅天穎,卻這麼懂得斤斤計較,其實是吃過苦頭、繳了學費,才得到這些寶貴經驗。剛開始投資房地產時,她看屋、交屋上也很粗心,只看格局、光 線,沒注意看天花板,2小時就開心的簽交屋單了。「有一次,等搬進去時,才發現廁所有反潮的問題,要修改得花上好幾十萬元。」傅天穎說。

後來,傅天穎就從看屋開始,仔細檢查,見有問題就殺價、要求修改,到交屋前2、3天,就重新細看合約、產權文件等。

水電全開半日才保險 3步驟確保權益

交屋當天,最少要待上一天,就算建商、房仲或設計師會說有保固期,但她還是要逐項細看。她尤其特別注意水電,就把全部電燈、冷氣都開一整個早上,看會不會跳電,也把廚房、浴缸、洗臉盆等所有水龍頭全開,檢查水流是慢是快、會不會積水

傅天穎表示,交屋要有耐心和細心,不能草率。畢竟,大家存了好幾年的數百萬元積蓄,經大半年挑選、看屋、殺價和裝潢的心血,若不想在最後一刻功虧一簣,交屋驗收就是購屋人自保的最後一道防線了。

消基會房屋委員會召集人林旺根說,買賣雙方簽定了契約,接下來就是履行,交屋則是讓你有機會做抗辯。所以交屋時最大的重點,就是檢查賣方給你的文件、房子,是不是符合交易契約裡所約定的內容

林旺根建議,一般購屋人可像傅天穎般,在收到交屋通知時,還要再翻出並逐條記下契約內容,並預擬好檢核清單及注意事項,到了交屋時,才不至於毫無頭緒、亂中出錯

多一分細心與耐心,就能減少糾紛發生的機率,而再次檢視瑕疵,確定改善無誤,在簽下交屋單後,依合約交付尾款給賣方,你就完成交屋程序,成為房子的新主人,可以歡喜進住了。

2009/07/14

[剪報]6檔定存概念股 穩當收息

6檔定存概念股 穩當收息

撰文者:馬自明

台股臥虎藏龍,股價在50元以下的中價位股,近5年每年配發1.5元以上現金股利、現金股利殖利率年年超過3%、且股利水準穩定,09年前5月營收比去年同期衰退又不超過20%,含胡連在內,共有大豐電等6檔個股。

台股臥虎藏龍,像胡連這種低調、但連年配發穩定股利的公司不只1家。《Smart智富》月刊統計,股價在50元以下的中價位股,近5年每年配發 1.5元以上現金股利、現金股利殖利率年年超過3%、且股利水準穩定,09年前5月營收比去年同期衰退又不超過20%,含胡連在內,共有大豐電等6檔個 股。

胡連主管透露,公司的大股東持股超過50%,股票幾乎不賣,因為公司獲利、配股和配息都很穩定,這種每年可以穩穩賺錢的標的,外面不見得好找,所以,股東與其投資別人,不如抱自己家的股票。穩定收息股因為有這樣的特質,因此能獲得長期投資者青睞,是長線投資的好標的。

提到高股息殖利率,大豐電(6184)一定榜上有名。大豐電主要經營有線電視,資本額才6億2,000萬元,看它的財報,就算08年第4季金融市場氣氛極 差,大豐電幾乎不見衰退,每股盈餘1.16元,季增率成長52.63%。難怪大豐電幾乎每年都能配3元以上現金股利,是檔名副其實的「定存概念股」。

產業成熟 營收毛利維持一致水準

廣明光電(6188)也是投資高股息的基金經理人,列為私藏名單標的。廣明光電是國內薄型光碟機廠商,技術來自於工研院,是全球光碟機排名前10名的大廠, 公司去年雖受金融風暴干擾,投資收入大減,但全年每股稅後盈餘仍達3.9元,加上藍光光碟機題材,是「進可攻、退可守」的好股。

此外,著名油漆廠永記(1726),以及保全公司中保(9917),高爐水泥龍頭廠中聯資,幾乎年年都穩定配發現金股利2~3元,獲利都極為穩定。這些公司都是產業中的佼佼者,而且所屬產業已經相當成熟,所以不論是營收和毛利,都能維持非常一致的水準。

安泰台灣高股息基金經理人祝明智指出,這些公司最大的特點,就是股價波動不大,從除權息後買進,隔了1年再度除權息,股價幾乎不會有太大的變化,因此也最適合買進後就放著,每年領股息股利,讓它慢慢增值。如果你不喜歡在市場刀口舔血,這樣的經典股,最值得收藏!

買進後,就放著等增值的經典股!

買進後,就放著等增值的經典股!



2009/07/06

[剪報]小家庭5年繳清房貸

副標: 宰小豬撲滿拿來還本金
Smart密技系列 買屋全圖解 2009-05-21

為了在5年內還清房貸,岑永康說,「有錢就拿去還本金,即使只有1萬元也要還。」於是,他們用力賺錢,拚命省錢,除了每年該付的26萬元本息,每年還硬是再擠出61萬元,將近1/4年收入來還房貸本金。

那一天,TVBS主播岑永康騎著機車,來到台灣銀行城中分行,掏出信封袋裡的鈔票,交給了櫃檯人員,臉上滿是壓抑不住的喜悅。

幾 分鐘後,行員給了他一張不起眼的紙,他開心地捧著這張紙,火速衝到附近照相館,將紙護貝裱好,這張紙是「房貸結清」的單據,岑永康花了5年,還清400萬 房貸,這一年,他32歲,在台北市大安區擁有1間30坪的老房子,不華麗但很溫馨,足夠讓一家四口遮風避雨,讓他心裡更踏實。

婚前,自認 不善理財的岑永康,就決心擁有自己的房子。一天,他到台大附近用餐,無意間看到有房子要賣,當下心想:「大安區是台北市的文教精華區,位在台大對面的新生 南路更是燙金門牌!」超有行動力的他,吃完飯立刻跟屋主約好看房子,就這樣,買下了這棟黃金屋。當時,他才剛離開學校不久,買房子全憑著一股傻勁,還好有 政府推出的青年優惠房貸,配合勞保貸款,他一共貸了400萬元,每個月薪水發下來,2/3都拿去繳房貸。


努力還錢》即使只有8000元 都要拿去還銀行

因為「太窮」,岑永康練就一身「省長」的好功夫,到處吃「白食」,因為工作關係,免費飯局很多,他是來者不拒,居然有1年時間,沒有自己花錢吃過飯,跟張珮珊交往時,也老是邀約在台北近郊爬山,只需要買2瓶礦泉水!

結婚後,夫妻兩人攜手,岑永康形容更是「齊力斷金」,兩人達成共識,婚後的第一財務目標便是:5年內還清房貸。

為了在5年內還清房貸,岑永康說,「有錢就拿去還本金,即使只有1萬元也要還。」於是,他們用力賺錢,拚命省錢,除了每年該付的26萬元本息,每年還硬是再擠出61萬元,將近1/4年收入來還房貸本金。

為 了省錢,清晨4點,天灰濛濛,全台北市還在沉睡,張珮珊卻已騎上腳踏車,沿著新生南路一路北行,到八德路上的TVBS大樓上班。一下主播台,她也經常頂著 濃妝就跳上腳踏車,趕回家煮飯、帶小孩。「生活是自己在過的,不必管他人的眼光,」張珮珊說。岑永康也是每天騎腳踏車或機車上下班。1個月下來,兩個人光 是計程車費,可以省下1萬元。

「絕不輕忽小錢的力量」,對很多人來說,100元可能是小錢,但岑永康卻認為,即使是一塊錢,也有力量。 「只要房貸本金能降低,利息自然變少」,因此,除了自己騎腳踏車省交通費外,全家人要集合使用廁所,以減少水費;家裡不裝網路,要上網到公司,他甚至把兒 女存滿的撲滿,拿來「殺豬公」,即使只有8,000元也要拿去還銀行。


每年多還本金,省下101萬利息――岑永康夫妻房貸償還明細

力行節流》能省則省 5招省錢訣竅控管支出

他計算自己的400萬房貸,若分20年攤還,就要付給銀行利息137萬元,為什麼要平白讓銀行賺利息錢?「我覺得金錢是讓人傷腦筋的事情,應該愈簡單愈好,既然買房子一定要貸款,就要愈快還錢,才能降低自己的利息損失。」張珮珊說。

為了加速還房貸,兩人分享了幾招私房的省錢訣竅:

1.預算逛街法:即使身為主播,他們平常總會到五分埔或外銷成衣店,買特價100元的衣服。出國旅遊時,每天一定先設定好預算,只要錢一花完就回飯店,絕不會繼續戀棧,以免荷包失血。

2.清單購物法:家裡需要採買東西時,他們會先列出採購清單,購物時奉行「快、狠、準」原則,只買清單上所需,絕不會出現非計畫性的消費。

3.折扣旅遊法:旅遊雖然是岑家的大項開銷,但他們選擇參加便宜的「首航團」,或利用淡季出國旅遊、上網買便宜的團票、訂旅遊當地便宜民宿來節省開銷,例如印度首航團,11天才1萬9,800元;德奧首航團,12天才2萬9,900元。

4.信用卡記帳法: 買10元的筆也要刷卡,「一定要知道自己的錢到底花到哪裡去」,岑永康說。對這對主播夫妻來說,時間就是金錢,但記帳又是理財的第一步,因此,他們發現, 用信用卡記帳是最有效率的方式,讓銀行免費成為你的記帳員,每一筆帳單都被清楚分類,還可以利用銀行的軟體程式,量身打造你的帳單分析表。

因此,岑永康手中只有兩張信用卡,「只要能刷卡,就絕不付現」,即使是1支10元的原子筆,他都要刷卡。每個月,只要將兩張信用卡帳單合併,當月支出明細一目了然。

5.夫妻排班時間利用法:當孩子滿3歲後,他們決定自己來帶孩子,不但辭掉外傭,甚至為了省下小孩的幼稚園學費,夫妻倆協調上班時段,太太上早班(從凌晨4點到下午2點),先生上晚班(從下午4點到半夜12點),這樣,隨時都有人可以照顧小孩,每月可省下3萬元學費。

儘管頂著主播的光環,但夫妻倆心裡卻有一把尺來衡量所有的消費,「價格≠價值」,絕不會為了面子而消費。

岑永康樓上鄰居薛太太表示:「他們夫妻為了多存錢,不該花的錢絕對盡量省下,非常樂意接收我家小孩子的玩具或套書。」


堵住財務漏洞 房貸才還得快!

開創收入》透過人脈 獲得兼差機會及免費折價券

之所以這麼「惜錢」,跟生長背景有關。岑永康生長在單親家庭,他永遠忘不了小時候的情景:每天,他看著擔任保險收費員的母親風雨無阻出門工作,每收1份保費才賺2元;1天收50份,只能賺到100元。「每一塊錢,都得來不易,如果隨便買件衣服就花光了」。

除了節流,兩人也積極透過滾動人脈來開源創造收入。只要符合公司規定,他們「哪裡有錢就往哪裡去」,夫妻倆廣接活動主持、演講、公益廣告、企業講課等外快,說他們是搶錢夫妻一點也不為過。

但要搶錢,前提是廣結善緣,他們光是為親友免費主持的婚禮就達50多場。主持婚禮,一方面省下紅包支出,另方面又可藉機認識雙方親友,為未來的兼差收入累積人脈存摺,一舉兩得。

所 以,人家只要一有兼差機會,總會主動找上門。又譬如,岑永康免費「出借」兒女,幫朋友拍宣傳片或海報,既可以滾動人脈,拍完之後,又可以把免費的玩具統統 帶回家。因為一雙子女很可愛,也常義務擔任朋友婚禮的花童,朋友高興,小孩還因此收到紅包,這時,他們就會將錢存入子女各自的帳戶,順便教導孩子理財觀 念。

「人脈投資是最不花錢卻最有效益的投資。」岑永康說。因此,他們夫妻常獲得許多免費的折價券、住宿券、童書、書籍等。透過滾動人脈,岑永康夫妻的接案量也愈來愈多,也能挹注收入。

岑永康夫妻不碰股票、基金,只買儲蓄險與房地產,「我覺得投資會有風險,我連打麻將輸錢都會心痛了,更何況投資,而且我也不想每天提心吊膽」。

當 初,他們拚命存錢攢下來還房貸,比預定計畫提早幾個月還清房貸的房子,市值已經從750萬元增值到約1,200萬元,在許多專家眼中,他們的理財方式可能 過於保守,但是前政大商學院院長周行一卻認為,對於不善理財的人來說,有錢就提前還房貸的作法是對的,也可以降低心理壓力。

「買房子會讓我有踏實感。」張珮珊說,房子是全家人遮風避雨的城堡。現在,岑永康心裡又有另一個計畫,趁這波房市回檔,他又開始到處看屋,準備獵狩下一棟黃金屋,給家人一個更大的房子。

小檔案_岑永康+張珮珊
婚齡:7年多
年齡: 岑永康34歲巨蟹座、張珮珊33歲雙子座
家庭成員: 女兒6歲、兒子4歲半
現職: TVBS主播

[剪報]剝開預售屋廣告糖衣

副標: 建商不會告訴你的事
Smart密技系列 買屋全圖解 2009-05-21
撰文者:康文柔、林正文


預售屋廣告這麼多,樣品屋蓋得如夢似幻。但是,你看得懂箇中玄機嗎?

預售的廣告看多了,不難發現許多非常有創意的用詞,其實還有另一面,譬如:

「過優閒生活,回家就是度假」因為建案地處偏遠、周遭生活機能欠佳

「捷運過一站、價錢省一半」所謂的捷運站,可能還在規畫中

「都市裡的絕版精緻小宅」因為基地太小,勉強蓋出狹長型的住宅大樓,但空間規畫非常困難

諸如此類,不勝枚舉,你一定要先了解建商葫蘆裡賣的是什麼藥,才不會白費時間、浪費力氣,甚至花了大筆冤枉錢。下面就告訴你,如何剝開預售案的廣告糖衣:


廣告手法1》買來賺租金?
留意投資報酬率計算法

曾在市場熱銷的小套房,建商總是少不了用上「賺租金比定存划算」的廣告詞,而且還有模有樣列出計算式,算出超過10%的報酬率來招攬顧客。不過建商為了美化數字,經常刻意壓低房貸支出的成本、虛高租金收入。

以總價120萬元、月租金6,000元的套房為例,年投資報酬率為6%(6,000×12÷120萬)。但如果以貸款購屋,租金收入還要扣掉繳給銀行的利息,以及各種持有成本,才是實質的獲利,換算下來投資報酬率勢必會縮水。

還有一些超高投資報酬率個案,是以「購屋自備款」取代「房屋售價」作為分母來計算,投資報酬率自然就「變大」,購買前,一定要先搞清楚。

廣告手法2》偏離行情的優惠價?
小心背後藏玄機

不論是總價或單價,只要比你想像中的低很多,千萬要小心。譬如區域行情每坪是30萬元,廣告打出來的單價卻只有20萬元,通常背後就有玄機。

超低行情的單價,最需注意的是建商可能財務有問題,所以需要用跳樓價拋售,此時就要小心產權是否太過複雜,以後交屋可能衍生問題。

另外一種常見的情況,則是建商用「廣告戶」大打宣傳,到了接待中心看屋才發現,廣告戶只有一間,而且不是已售出,就是位於整個建案地理位置最差的一間

甚至還有一種手法,就是發簡訊通知你某某房子的出價價格一定極為優惠,但等到你打電話進去,對方卻告訴你,已經賣出了,事實上,這是把已成交的房子,拿來通知你,當然不可能買到,賣屋者只是為了塑造搶房子的熱絡氣氛。

廣告手法3》位置圖看起來很近?
其實要走半小時

在廣告上還會看到一種示意圖,建商會用在呈現門廳、公共設施、附近環境及交通地理位置等。不過通常都是手繪,容易失真,參考價值並不高。

戴德梁行不動產總經理顏炳立解析,想了解附近生活環境,空照圖是唯一能相信的圖片。因為空照圖可清晰顯示出基地所處的地理環境,如基地附近是否有高壓電塔、變電所等嫌惡設施

如 果接待中心太偏遠,建商的廣告會將附近的交通標示放大,如車站、高速公路交流道或快速道路等,從圖上看起來很近,其實距離基地現場的車程可能還要1、20 分鐘。有的廣告還會將政府機關、學校、百貨公司及市場等放大標明,形塑出該案件有很強的地理條件及生活機能,其實真正的步行距離,可能還要花半個小時或者 更多。

廣告手法4》室內格局寬廣?
看清楚比例尺

為了讓購屋者了解房屋完工、家具擺放後的室內空間感,建商會提供「家具配置圖」(或稱隔間平面圖),但是所謂「外行看熱鬧、內行看門道」,拿到這張圖後必須要自己再「加工」。

有些人一看見隔間平面圖裡的客廳畫滿了沙發,或房間內有一張大的雙人床外加大衣櫃和梳妝桌,就以為這間預售屋有個大客廳及大房間。其實只要美術人員把圖裡的家具畫小一號,就可以營造空間廣闊的效果。

若想要從平面圖裡了解實際的格局大小,可以透過比例尺來看,比例尺通常是以1/30、1/50、1/100方式來標示,1/30代表實際尺寸是圖中尺寸的30倍,以此類推。

想從沒有標示出尺寸的隔間平面圖裡,換算出實際的尺寸,要先拿尺量出圖中的長度、寬度或高度,再乘上比例尺的倍數即可。

廣告手法5》挑高的魔術空間?
其實是用夾層面積灌水

看準消費者希望花小錢享有大空間,有些黑心建商會以「夾層」來混淆消費者。

有人花了上千萬元,以為買到的是40多坪的大房子,事實上那是經過夾層設計的「使用坪數」,在「所有權狀」上,原來房子的權狀坪數只有10來坪,想要討回已付出的數百萬元訂金,還要大費周章的與建商打官司。

建商如果沒有將夾層的面積列入申請興建的面積(即容積)就是非法,既然是非法,當然無法算入權狀面積。為了避免花大錢買到的卻是「夾層虛坪」,買屋時記得要求建商提供「建造執照影本」及「建造執照核准圖說」,看看建商是否有申請合法夾層

TIPS_看穿黑心建商如何藉夾層牟利
每一地坪可以興建的樓地板面積即為「容積」,也就是任何一個建築案可以興建的樓地板面積,都不能超過該片基地規定的法定容積率上限。

舉例來說,夾層若未列入容積,建商可以蓋11樓高度,規畫160間套房;但是夾層若列入容積計算,建商就只能蓋到8樓,剩下70多戶套房。

廣告手法6》高額貸款一定沒問題?
交屋時,銀行肯貸多少才算數

資深專業投資客,曾經擔任房仲公司總經理的黃家進提醒購屋者,銀行在預售階段,房地產市場可能非常熱絡,開工時,推估可向銀行貸到8成或8成5沒問題,但是隨著房屋開工到交屋,可能會經歷2到3年的時間,甚至更久。

到實際交屋時,若房市景氣已經逆轉,銀行為了穩健起見,已經下調貸款成數,變成只願意貸7成或更低,有些小套房物件,可能甚至會暫停辦理貸款。

因此,若自備款不足,或後續的現金流管理不當,買屋就從下訂時的一場美夢,到了交屋時,卻變成到處「總錢」的一場噩夢。

為避免這類情形發生,買屋前的頭期款預備金最好不要抓得太緊,也要注意當時市場大量供給的房子類型,在景氣逆轉時,一定先落難

廣告手法7》未來一定增值?
看廣告不如看公告

建商和代銷公司賣預售屋永遠喊漲,開價總是高於周邊行情許多,因為預售屋賣的是未來的房子,是賣一個夢給你,至於這個夢能不能實現,沒人可以打包票。

不過,若建商主打的美夢,與政府公共建設與政府公共建設項目有關,與其看廣告宣傳,不如勤看政府部門的公告。

黃家進指出,房地產資訊透明,光看政府公告,就可以知道潛力區在哪裡。他建議新手,有空可以去鄉市鎮公所或是都市發展局,拿行政機關印製的願景發展圖,或是可以公開閱覽的都市變更計畫書,因為這些資料不但免費,而且現在公家機關強調為民服務,有問必答,黃家進經常可以和都更局的公務員聊上1、2個小時,得到更多的資訊。如果工作很忙,也可以透過政府部門的相關網站,取得大量的公開資訊。

*如何向政府申請建築執照相關資料?

以台北市為例,可以上台北市政府建築管理處的網站(www.dba.tcg.gov.tw),在左邊「線上申辦服務」項下,線上申請「建築執照檔案圖說複印」,之後建管處會郵寄相關資料,就可以拿來和建商的建築執照藍圖比對。不熟悉網路作業的人也可以電話申請。


如何向政府申請建築執照相關資料?

*預售案交付「信託」 避免建商中途落跑

有些「一案建商」會在推出一個案子後,就消失無蹤,或者改個名字重新出發。碰到這樣的「一案建商」,消費者可能永遠也等不到預售屋完工交屋,繳的訂金當然也就付諸流水了,特別在景氣不明時,更容易發生這樣的事。

為了保障付出的訂金是專款用在興建房屋上,也為了避免黑心建商捲款潛逃,消費者最好選擇有做「信託」的建商。目前的信託包含3層次,第1層為「土地信託」,第2層為「起造人信託」,第3層則為「信託管理」。

如果買的預售屋是由一些小建商合建,並且土地持有人太多,那麼最好要有第3層「信託管理」的保障,至少也要有第2層「起造人信託」,因為就算建商落跑,擺在銀行信託專戶的錢,才能返還給消費者。想要知道建商是否有做好信託管理,可以查看「不動產買賣契約書」,裡面會有相關記載

2009/07/02

[轉載]窮人 v.s 有錢人

窮人 v.s. 有錢人
副標: 有錢人跟你想的不一樣>

一、對金錢的思維方式

窮人有錢人
我辦不到我怎樣才能辦到
我不可能贏我一定要贏
我不富有的原因是我有孩子我必須富有的原因是我有孩子
要是我再年輕一點我還很年輕
我受的教育有限我會不斷學習
要是我老爸給我留下……成功要靠自己
穩定的工作就是一切不斷進取才是一切
賺錢的時候要小心,別去冒風險要學會管理風險
我沒有資金我想辦法找資金
我可買不起我想辦法買得起
錢不好賺賺錢很容易
貪財乃是萬惡之源貧困才是萬惡之本
我對錢不感興趣我的愛好是讓錢生錢
錢對我來說不重要錢對我來說是人生價值
我要為賺錢而工作我要讓金錢為我工作
我從不富有我是一個有錢人
這是一個貧窮的世界這是一個富有的世界
二、看待問題的角度
窮人有錢人
在問題面前束手無策想辦法解決問題
心靈是封閉的頭腦是開放的
觀念是陳舊的觀念是嶄新的
只說不做語言後面跟著行動
看結果做事看趨勢做事
只看消極與失敗的一面先看積極和光明之處
在失敗面前找藉口在失敗之後找原因
字典中總有「不可能」字典中沒有「不可能」
不願合作,不會利用人際關係喜歡與人合作,會利用人際關係
目光短淺,斤斤計較眼前得失目光遠大,不會計較一時之利益
總覺得時間富裕,無所事事總覺得時間不夠用,忙於做事
總想休息,工作並痛苦著熱愛事業,工作並樂著

三、理財的方式

窮人有錢人
等待天上掉下禮物不斷尋找新的乳酪
渴望中獎奠定基業
雞蛋裡挑骨頭只找下金蛋的雞
期待不勞而獲知道只有付出才有收穫
貧窮是長久的破產是暫時的
努力存錢不斷地投資
千方百計節約錢財想方設法創造財富
購買負債購置資產
口袋空空,腦袋也空空口袋充實,腦袋更充實
甘心打工願當老闆
總想去遠方尋找寶藏鑽石就在腳下

四、對待人生的選擇

窮人有錢人
抱守殘缺,不知變革銳意進取,開拓創新
遇到挫折就放棄,還沒做事就失敗了跌倒了再爬起來,不達目的不甘休
什麼都想做先做好一件事
總想找找個好工作一心要辦個好公司
總是更努力地工作總是更聰明地工作
是別人船上的海員是自己命運的舵手
空想家夢想家
流浪漢實幹家
坐等最佳時機抓住每一個機會
人生是迷途個羔羊人生是驚醒的雄獅
做成事要靠運氣鑽石就在腳下

[轉載] marrowalk的雜記本-5個釋放壓力回歸平靜的方法

I found this fascinating quote today:



主講釋放壓力課程的講師拿起一杯水問道:這杯水有多重?20克到500克,大家眾說紛紜。講師回答說:實際有多重並不重要,這要看我拿著它的時間。一分鐘,沒有問題。如果一個小時呢?我的右臂就會疼痛。若是拿一整天,你應該給我叫救護車了。當然每種情況下杯子的重量是相同的,但是我拿的越久,它就顯得越沉。他繼續說道:這就像壓力管理,如果你總是有著沉重的負擔,隨著壓力越來越大,遲早我們會崩潰掉。 正如這杯水一樣,你需要放下它休息一下,調整自己,繼續前行。所以,今晚在各位回家之前,放下工作上的負擔。不要把它帶到家裡去,你可以明天繼續挑戰。無論你背負怎樣的負擔,如果可能,暫時忘掉它們。marrowalk的雜記本, Jun 2009



You should read the whole article.

[剪報]法拍高手獵屋全攻略

低利時代挑戰高報酬
撰文:陳翊中、歐陽善玲

去年第四季金融海嘯肆虐,裁員減薪不斷,從歷史經驗來看,預估今年三、四季法拍屋數量將激增。在選擇性增多下,以法拍屋一般較市價低一至兩成的特性,以四成自備款計算,一趟下來可以有二五到五○%的報酬率,不失為低利率時代一項不錯的投資管道。

台中市七期重劃區豪宅群,每坪房價動輒三、四十萬元,即使是十年前,預售屋一坪也要十七、八萬元。

十年前,某運動用品公司總經理黃志強(化名),在九二一大地震後不久,以一坪五萬多元的價格,總價不到一千萬元,就買下離七期只有一街之隔的五期重劃區一八○坪美宅。

自稱是「永遠的二手貨愛好者」的黃志強,從汽車、房子甚至家裡的電器用品,全都是二手貨。十年前買第一幢法拍屋,是要自住使用,尤其輾轉打聽到前屋主才花了一千萬元裝潢不久,「裝潢款都超過房款」,更讓他覺得五萬元一坪實在太划算;不料,這卻是夢魘的開始。


競爭雖然變激烈/法拍屋市場仍有賺頭

在 黃志強得標後不久,前屋主即透過管道找上門來,說要加價兩百萬元向他買回來,還很有誠意地付了兩百萬元訂金;結果,這原來是前屋主拖延交屋的伎倆。之後 一、兩年,前屋主就以和黃志強有買賣契約,阻擋法院點交,尾款也不付;無奈之下,黃志強只得告上法院,透過司法解決,經過漫長的審理,終於在得標後兩年法 院判他勝訴,才順利搬進去。

雖然打官司的過程相當煩心,但黃志強卻趁機搞懂法拍的相關知識;在搞定這間房子後,他陸續在法拍市場出擊,甚至還幫公司用市價五成的價格標到廠房。現在,累積豐富法拍經驗的他甚至得意地說:「連律師寫的狀子,都沒有我寫的漂亮喔。」

法拍屋最大特色,就是可以用低於市價一到兩成的價格買到房子。早期法拍市場不透明,許多人靠法拍賺大錢,甚至累積數十億元身家;但最近幾年法院大力改革,市場透明度大增,參與的人變多,甚至連自住客都來參一腳,競爭已較以往激烈。

然而,若以兩千萬元以上高總價的案子來看,一買一賣之間賺個一到兩成的差價還是不成問題;以四成自備款計算,報酬率高達二五%到五成。

無關景氣與自備款/法拍屋操作方法眾多

金融海嘯以來,景氣大幅衰退,法拍屋數量一路暴增,近來更掀起一股法拍熱潮。

據統計,今年第一季全國法拍屋拍定件數接近六千六百件,不但比去年同期成長一倍有餘,並創下歷史新高紀錄,超越○四年第二季的高峰數字。

尤其是中南部法拍案件激增,台中市七期以及高雄市美術館等最高級地段,甚至出現每坪十三萬元和七萬元的超低價法拍屋,讓不少投資客趨之若鶩。

法拍屋之所以能夠比市價便宜,是因每拍一次就打八折,因此若進入第三拍,底價可能只剩下市價的一半左右。

目前利率低落,閒置資金放定存,一千萬元一年利息收入不到二十萬元,法拍屋這個投資理財管道,卻能提供高於定存數倍的報酬率。有「法拍天王」稱號的寬頻房訊總經理游世一說:「法拍屋是穩賺不賠的生意。」

面對今年以來法拍市場大爆量,不動產拍賣協會副理事長郭寶國強調,法拍迷人的地方在於不太受景氣影響,景氣好有景氣好時候的玩法,景氣不好也有景氣不好時的作法。甚至經濟愈不景氣,法拍屋的量愈多,投資人的選擇彈性更大。

至於投資標的,郭寶國建議初入市場者,還是先從脫手較容易的台北市,以及都市化程度較高的台北縣著手,且以點交的法拍屋為主。同時,一開始最好先繳一點學費,委託優質代標公司協助處理相關程序

不過,主要在北縣淡水、三芝一帶買賣法拍屋的法拍達人胥連福則認為,台北市因物件好脫手,投資客周轉速度快,相對競爭比較激烈,價差並不大。

反而郊區周轉速度雖較慢,但價差空間可以拉大至三到四成;而且最重要的是,郊區空屋多,點交相對比較容易,對於初入門者來說,門檻比較低。

現地勘驗不能省/弄清格局屋況撇步多

要向法院標法拍屋,得準備底價兩成的保證金。法拍屋的資訊,在各地方法院的網站上都可以查閱,惟資訊內容比較粗糙;而私人的付費法拍專業資訊系統,資料比較齊全,有的網站甚至還提供照片、平面圖等資訊,對投資人來說方便許多。

不過,即使掌握書面資料,現地勘查還是不能省。...(精采完整內文請見《今周刊》653期